Die meisten Menschen kaufen Wohnungen und Häuser nicht mit vorhandenem Kapital, sondern finanzieren ihre Eigenheime. Erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag alles über Arten und Funktionsweise der Immobilienfinanzierung. Wir zeigen Ihnen, wie die Finanzierung zu berechnen ist und wann sie sich lohnt.

Unterschiede bei der Immobilienfinanzierung

Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie finanzieren lassen, wird zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage (zur Vermietung) unterschieden. Wir benötigen zur Bewertung im ersten Fall nur ein auf dem Vergleichswert basierendes Gutachten. Bei einer Mietimmobilie muss eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren erfolgen. Grundsätzlich sind mit vorhandenem Eigenkapital leichter Immobilien zu finanzieren. Jede Bank sieht die Finanzierung mit z.B. 20 % Eigenanteil als sicherer an und erhöht die Aussichten einer verbindlichen Finanzierungszusage. Indes wird das Kredit gebende Institut immer auf der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch bestehen.

Neben dem Eigenkapital wird die Immobilienfinanzierung auf unterschiedliche Darlehensarten von Banken und Bausparkassen aufgebaut. Im Einzelfall kommen Förderdarlehen der KfW, Wohnriester sowie Arbeitnehmersparzulage zum Einsatz. Kredite von privat sind bei der Immobilienfinanzierung ebenso selten wie die vollständige Begleichung des Kaufpreises in bar. Welche Optionen Sie zur Finanzierung einer Immobilie haben, zeigen wir Ihnen nachfolgend auf.

Immobilienfinanzierung mit Hypothekendarlehen

Bei der Finanzierung ihrer Immobilie nutzen die meisten Verbraucher das klassische Hypothekendarlehen. Diese Art von Darlehen wird von den meisten Banken in Form von Annuitätendarlehen ausgereicht. Dabei kann der Kreditnehmer in der Regel wählen, wie lange er die Zinsbindungsdauer festsetzen möchte. Entscheiden Sie sich dabei für eine Zinsbindung über die Gesamtlaufzeit hat das den wesentlichen Vorteil einer langfristigen Planungssicherheit, weil die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben. In den ersten Jahren überwiegt der Zinsanteil, danach erhöht sich der Tilgungsanteil kontinuierlich bis zum Laufzeitende.
Sinnvoll ist für Sie, diese Art der Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung zu vereinbaren. Sie zahlen dann nach Belieben neben den Monatsraten einen größeren Betrag auf einmal und sparen Zinsen. Empfehlenswert ist in der aktuellen Niedrigzinsphase neben der Immobilienfinanzierung mit Sondertilgung die rechtzeitige Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung per Forwarddarlehen. Damit nehmen Sie die momentan niedrigen Zinsen in die Zukunft mit. Experten erwarten zukünftig wieder spürbar steigende Kreditzinsen. Sie müssen zudem beachten, dass Tilgungsplan und Zinsbindung während der Zinsbindungsdauer bindend sind. In der Regel dauert die Immobilienfinanzierung mit 20 bis 30 Jahre.

Alternative Bauspardarlehen

Bei den Bausparkassen setzt die Immobilienfinanzierung eine mehrjährige Sparphase voraus, um in den Genuss eines Darlehens zu kommen. Sie vereinbaren beim Bausparvertrag eine Gesamtsumme, die in der Regel bis zu 40 % oder 50 % angespart wird. Danach wird der Vertrag zuteilungsreif, Sie erhalten ein Darlehen auf den Restbetrag.

Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?

Das Darlehen zum Bausparvertrag wird während der Vorfinanzierungsdauer nicht getilgt. Der dazugehörige Bausparvertrag dient in derselben Zeit als Tilgungsersatzmittel und löst nach erfolgreicher Zuteilung die Vorfinanzierung ab, sodass anschließend die Restschuld mit einer zu Vertragsbeginn feststehenden Rate bis auf 0 EURO getilgt wird. Das hat für Sie den Vorteil einer hohen Planungssicherheit in Kombination mit einer hohen Flexibilität.

Immobilienfinanzierung über ein Versicherungsdarlehen

Die Idee, das Eigenheim mit den Erträgen aus einer Lebensversicherung zu erwerben, war vor 20 Jahren noch recht attraktiv. Mittlerweile sind Garantiezinsen und Überschussbeteiligungen auf extrem niedrigem Niveau, zudem mindern Steuern auf 50 % der Erträge die Attraktivität um ein Weiteres.

So gelingt die Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung eines Eigenheims ist mit langfristigen Verpflichtungen verbunden, sie muss für die Familie verträglich gestaltet werden und darf nicht zu wesentlichen Einschränkungen führen. Prüfen Sie daher Ihre finanziellen Möglichkeiten, auch im Hinblick auf anfallende Nebenkosten. Beantworten Sie die nachfolgenden Fragen, um zu einer realistischen Einschätzung zu gelangen:

  • Sind bereits Kinder vorhanden oder zukünftig geplant?
  • Sind Sie alleiniger Verdiener oder arbeitet der Partner mit?
  • Wie hoch sind Ihre monatlichen Belastungen?
  • In welcher Höhe veranschlagen Sie Ihre jährlichen Zusatzausgaben und Rückstellungen?
  • Wann soll die Immobilie vollständig bezahlt sein?

Die Antworten ermöglichen Ihnen die genaue Bestimmung verkraftbarer Monatsraten innerhalb einer verträglichen Rückzahlungsdauer. Prüfen Sie anschließend die Option Fördergelder, gerne auch gemeinsam, und stellen Sie die notwendigen Unterlagen zusammen. Dazu zählen unter anderem Einkommensnachweis, Objektunterlagen und Aufstellungen zum Vermögen sowie den monatlichen Ausgaben.

Vor jeder Immobilienfinanzierung Angebote vergleichen

Sie wollen für sich das beste Angebot? Dann lassen Sie uns gemeinsam aus mehreren Anbietern das für Sie attraktivste Konzept erarbeiten. Je sorgfältiger wir vorgehen, umso geringer sind Ihre monatlichen Belastungen für die nächsten 20 bis 30 Jahre.

Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Schufa-Auskunft möglich?

Grundsätzlich müssen Banken das Ausfallrisiko bei jedem Darlehen so gering wie möglich halten. Sie überprüfen daher die Bonität von jedem potenziellen Kreditnehmer mittels Schufa Abfrage. Die Immobilienfinanzierung ohne Schufa-Einträge ist problemlos, bestimmte Einträge wie laufende Ratenkredite führen zu eingeschränktem Darlehensumfang. Sind jedoch eidesstattliche Versicherungen oder gar Insolvenz vermerkt, verwehrt jede Bank das Immobiliendarlehen.

Eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital

Banken steigen bei vorhandenem Eigenkapital leichter in die Immobilienfinanzierung ein, weil die Finanzierungsrisiken geringer sind. Indes sind einige Institute auch zu Vollfinanzierungen bereit. Wie hoch Ihr Einsatz sein soll, können wir individuell während der Konzepterstellung besprechen.

So berechnen Sie selbst Ihre Immobilienfinanzierung

Wir gehen im nachfolgenden Beispiel von einer Finanzierung in Höhe von 300.000 Euro mit Annuitätendarlehen aus. Für die Tilgung unterstellen wir 2,0 % und für den Zinssatz 2,0 %. Zinsbindung 15 Jahre. Der wesentliche Faktor ist die Annuität gleich Tilgung und Zins mit einem Gesamtwert von 4,0 %.

  • Diese 4,0 % multiplizieren Sie mit der Darlehenshöhe 300.000 Euro, das Ergebnis lautet: 1.200.000.
  • Dividiert durch 100 kommen Sie auf einen Wert von 12.000 und dieser geteilt durch 12 ergibt die monatliche Belastung in Höhe von 1.000 Euro.

Mit Weitsicht eine Immobilie finanzieren

Zinsbindung bedeutet übrigens beim Immobilienkredit einen Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz unverändert bleibt. Bleibt nach dieser Zinsbindungsdauer eine Restschuld übrig, wird diese mit einem Anschlussdarlehen getilgt. Vom augenblicklichen Niedrigzinsniveau ausgehend, besteht das Risiko, dass der Zinssatz des Folgedarlehens höher sein wird. Ein Forwarddarlehen rechtzeitig zu beantragen, ist daher sehr empfehlenswert. Angenommen, der Zins steigt wieder auf 6 %, kostet das Beispieldarlehen ohne Absicherung pro Monat gut 1.306 Euro.

Über den Autor:

Thomas Duscha ist seit 2008 im Bankensektor und Immobilienbereich tätig und einer der jüngsten professionellen Immobilieninvestoren Bernburgs.
Thomas verfügt durch eine langjährige Branchenzugehörigkeit und als privater Investor über einen weitreichenden Erfahrungsschatz, den er täglich für das erfolgreiche Investment seiner Kunden einsetzt.

    

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