Das Steuersparmodell „Immobilie“ ist für viele Menschen ein Traum. Sie dient nicht nur als Wohnsitz und Altersvorsorge, sondern auch als Einnahmequelle bei Vermietung und genießt darüber hinaus steuerliche Privilegien. Wir bieten Ihnen einen Überblick über die Steuervorteile einer Immobilie.

Erstmal müssen Steuern gezahlt werden!

Als Käufer, Eigentümer und mitunter Verkäufer von Immobilien kommt man in Deutschland nicht um Steuern herum. Als Käufer zahlen Sie möglicherweise Grunderwerbsteuer, als Eigentümer zahlen Sie Grundsteuer und als Verkäufer müssen Sie unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Bevor Sie also vom Steuersparmodell „Immobilie“ profitieren können, müssen Sie also zunächst Steuern zahlen.

Welche Steuervorteile bringen Immobilien?

Welche steuerlichen Vorteile Sie als Immobilienbesitzer genießen, hängt von dem Umstand ab, ob Ihre Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Vermietete Immobilien bieten viele Steuervorteile, während Eigenheimbesitzer in der Regel nur wenige Kosten von der Steuer absetzen können. Ist nach dem Auszug der Kinder im eigenen Haus eine Etage frei oder verfügt das Eigenheim über eine ungenutzte Einliegerwohnung? Überlegen Sie, ob Sie eine Wohnung vermieten und so Steuern sparen – beispielsweise durch die steuerliche Absetzung von Reparaturkosten.

Steuervergünstigungen für Eigenheimbesitzer

Eigenheimbesitzer können „Wohn-Riester“ nutzen und erhalten nicht nur einen finanziellen Zuschuss, sondern können auch von den Tilgungszahlungen für Ihre Finanzierung bis zu 2.100 Euro pro Jahr als Sonderausgaben absetzen. Ferner können Sie gemäß § 35a EStG bis zu 4.000 Euro pro Jahr für „haushaltsnahe Dienstleistungen“ für Gärtner oder andere Dienstleister, die Dienstleistungen in Ihrem Haushalt erbringen, absetzen. Zusätzlich können Sie bis zu 1.200 Euro für Handwerkerleistungen bei Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen absetzen.
Hinweis!!!Die Mehrheit denkt, dass die eigengenutzte Immobilie nicht als wirkliches Steuersparmodell gilt. Das Gegenteil ist möglich! Die Kosten der eigengenutzten Immobilie können unter gewissen Umständen vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Wie das funktioniert, erfahren Sie in einem persönlichen Gespräch

Steuerliche Vorteile bei Vermietung

Bei der Vermietung Ihrer Immobilie gewährt der Gesetzgeber deutlich einfacher Vergünstigungen! Dem Ziel des Steuersparmodells „Immobilie“ rücken Sie bei Vermietung also näher. Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung und deren Aufrechterhalten entstehen, setzen Sie nahezu vollständig ab – entweder direkt als Werbungskosten oder als AfA bei Vermietung.
Es gibt tatsächlich nur wenige Posten, wie etwa Ihre eigene Arbeitskraft bei Handwerksarbeiten oder der Gartenpflege, die Sie als Vermieter nicht in der Steuererklärung unter der Anlage V absetzen können.

Steuersparmodell denkmalgeschützte Immobilie: Was können Sie absetzen?

Bei denkmalgeschützten Immobilien gewährt der Fiskus nach § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) zusätzliche Steuervergünstigungen für Eigenheimbesitzer. Das betrifft etwa Ausgaben, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren. Diese können Sie im Jahr des Abschlusses der Maßnahmen sowie in den darauffolgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 % „wie Sonderausgaben“ abziehen. Diese Vergünstigung gilt auch für Besitzer von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Da für diese Regelung die Eigennutzung zwingende Voraussetzung ist, kann die erhöhte Absetzung der Sanierungskosten bei Denkmalschutz nicht von Vermietern als Steuersparmodell für ihre Immobilie angewandt werden.

Das sind die Steuervorteile bei Vermietung

Wir wissen, dass die Vermietung einer Immobilie sehr komplex ist. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, fassen wir in diesem Artikel die wesentlichen Steuervorteile bei Vermietung zusammen und geben Hinweise für Vermieter.

Keine Steuervorteile bei Vermietung ohne Steuererklärung
Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern – und erst wenn Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Finanzamt erklären, können Sie die Kosten für Anschaffung, Herstellung und Erhaltung absetzen. Hierzu gelten die folgenden Punkte:

  • Als Mieteinnahmen gelten Nebenkostenvorauszahlungen, Mieten für Garagen und Werbeflächen, Mietabschläge für Einbauten wie Einbauküchen und Pachtzinsen für (bebaute und unbebaute) Grundstücke.
  • Sie versteuern nur die tatsächlich eingenommenen Mieten, nicht die vereinbarten Zahlungen (Ist-Versteuerung). Die jährlichen Mieteinnahmen können somit schwanken.
  • Der Gebäudewert ist hierbei absetzbar. Die Kosten für Grund und Boden sind es hingegen nicht.
  • Je nach Art der Kosten können Sie kurz- oder langfristig Steuern sparen durch die Vermietung.
  • Das Finanzamt lehnt in der Regel wenige Aufwendungen der nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten ab. Dies sind beispielsweise eigene Arbeitsleistungen bei Renovierungsarbeiten.
  • Wichtig für alle Kosten ist, dass Sie eine Rechnung und einen Zahlungsbeleg benötigen. Das Finanzamt akzeptiert die gezahlten Aufwendungen ansonsten nicht.

Steuervorteile bei Vermietung durch Werbungskosten

Als Werbungskosten setzen Sie Ausgaben für den Erhaltungsaufwand ab. Als Erhaltungsaufwand gelten alle Aufwendungen, die zur Erhaltung und Wiederherstellung eines Objekts (z. B. die Substanz des Gebäudes) oder Teilobjekts (z. B. Austausch defekter Türen) erforderlich sind. Bei Werbungskosten liegen die Steuervorteile bei Vermietung darin, dass die Aufwendungen die Steuerlast direkt im Jahr der Entstehung mindern.

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Achtung

Aktuelle gerichtliche Urteile sind entscheidend: So dürfen die Kosten für eine neue Einbauküche nicht mehr als Werbungskosten, sondern nur noch als Abschreibung für Abnutzung über zehn Jahre abgeschrieben werden (Az.: IX R 14/15).

Steuervorteile bei Vermietung durch Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kosten für den Erwerb oder Bau einer Immobilie schreiben Sie als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Jahre der Nutzungsdauer ab. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich damit als langfristige Steuervorteile bei Vermietung aus. Je nach Gebäudeart gelten unterschiedliche Prozentsätze, zum Beispiel 7 bis 10 Prozent für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen unter anderem Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Immobilie (Kaufpreis, Baukosten) sowie Kosten für Baugenehmigungen, Architekten und Zwangsräumungen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten als AfA absetzen

Führen Sie innerhalb der ersten drei Jahre verschiedene Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten durch, die in der Summe 15 Prozent der Gebäudekosten (ohne Mehrwertsteuer) überschreiten, verbucht das Finanzamt diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie werden nicht – wie sonst üblich bei Renovierungskosten – als Werbungskosten behandelt, sondern als AfA abgeschrieben.

Fazit zu den Steuervorteilen bei Vermietung

Mitgliedsbeiträge in Verbänden, Versicherungsbeiträge, Kosten für einen Steuerberater, Fahrtkosten, Finanzierungszinsen (ohne Tilgungsanteil), Hausnebenkosten für die Müllabfuhr oder den Hausmeisterdienst, die Grundsteuer: Vermieter genießen einige Steuervorteile bei Vermietung. Damit das Finanzamt diese anerkennt, gilt es aber in erster Linie Belege aufzubewahren und Rechnung unbar zu bezahlen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite, wenn das Finanzamt Nachweise für Kostenpunkte einfordert. Hilfreich ist hier unser Kooperationspartner „Andreas John Immobilien GmbH“, bei dem Sie alle Dokumente sicher an einem Ort haben. So können Sie jederzeit einsehen und ersparen sich das nervenaufreibende Wälzen von Akten und Ordnern.
Wenn Sie Ihre Immobilie in den Bereichen Steuern und Verwaltung optimieren wollen, dann wenden Sie sich bitte direkt an unsere Geschäftspartner.

Steuerberater Mike Leiste, Telefonnummer 0176/22388199
Hausverwaltung „Andreas John Immobilien GmbH“ Link zur Homepage https://www.john-immobilien.de/Kontakt/

Über den Autor:

Thomas Duscha ist seit 2008 im Bankensektor und Immobilienbereich tätig und einer der jüngsten professionellen Immobilieninvestoren Bernburgs.
Thomas verfügt durch eine langjährige Branchenzugehörigkeit und als privater Investor über einen weitreichenden Erfahrungsschatz, den er täglich für das erfolgreiche Investment seiner Kunden einsetzt.

    

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