Sie wollen eine Immobilie finanzieren oder benötigen Eigenkapital für ein Investment? Dann wird in der Regel eine Immobilie beliehen! Das sollten Sie hierzu wissen
Eine Immobilie zu beleihen bedeutet nichts anderes als die Absicherung eines Geldgebers gegen Kreditausfälle. In der Regel ist das regelmäßige Kundeneinkommen einer Bank für die Finanzierung nicht ausreichend. Daher wird für einen Immobilienkredit oftmals eine Beleihung vorgenommen.
Voraussetzungen für das Beleihen von Immobilien
Möchten Sie eine Immobilie beleihen, müssen Sie als Eigentümer dieser eingetragen sein. Gehört Ihnen lediglich ein Teil des Hauses, weil es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, können Sie nur Ihren Teil beleihen. Die Aufnahme eines Kredites im Gesamtwert des Hauses wäre in diesem Fall nur möglich, wenn Sie die Finanzierung gemeinsam mit den anderen Eigentümern planen. Diese Option wird häufig unter Ehepartnern oder Geschwistern gewählt, die gemeinsam eine Immobilie besitzen.
Immobilien mehrfach beleihen
Die Immobilie sollte nicht schon beliehen sein, wenn Sie sich für die Kreditaufnahme entscheiden. Sobald die Bank ein Immobilienbewertungsverfahren anstrebt, um den Verkehrswert der Immobilie herauszufinden, führt ein bereits vorhandener Kredit zur Reduzierung der beliehenen Summe. Banken sind bei bereits beliehenen Immobilien auch deshalb vorsichtig, weil der neue Kredit nachrangig eingetragen wird. Sollte es aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten zu einer Versteigerung der Immobilie kommen, wird zuerst die Bank bedient, die im Rang oben steht. Da der Kaufpreis bei einer Versteigerung in der Regel unter dem eigentlichen Wert liegt, gehen nachrangige Banken meist leer aus. Möchten Sie eine Immobilie beleihen, haben Sie die größten Chancen auf eine erfolgreiche Vergabe des Kredites, wenn im Grundbuch noch keine Grundschuld eingetragen ist. Grundsätzlich können Sie eine Immobilie auch nachträglich beleihen. Eine Finanzierung ist nicht nur für den Kauf der Immobilie möglich, sondern auch für geplante Sanierungen/Modernisierungen oder zur Kapitalbeschaffung.
Immobilie beleihen – die Risiken
Eine Immobilie stellt einen Wert dar, den die Banken als Sicherheit anerkennen. Dies bedeutet, dass Sie auch dann einen Kredit bekommen können, wenn Sie kein hohes Einkommen haben. Die Voraussetzungen für die Bewilligung eines Kredites sind mitunter auch dann gegeben, wenn Ihr Ranking in der Schufa nicht positiv ist. Möchten Sie die Immobilie beleihen ohne eine positive Schufa-Auskunft und das bei einem nur geringen Einkommen, handelt es sich um eine risikoreiche Situation. Wenn Sie den Kredit nämlich nicht zurückzahlen können, hat die Bank die Möglichkeit, auf Ihr Haus zuzugreifen. Sie übereignen der Bank quasi einen Teil Ihres Hauses als Sicherheit. Wenn Sie Immobilien beleihen, sollten Sie vor allem an dieses Risiko denken, wenn Sie selbst in dem Haus wohnen.
Immobilie beleihen ohne Einkommen
Wenn Sie über kein regelmäßiges Einkommen verfügen, kann es schwierig werden, eine Bank zu finden, die Ihnen einen Kredit bewilligt. Zwar besitzen Sie mit der Immobilie eine Sicherheit, die Sie beleihen können. Das Zahlungsausfallrisiko wird den meisten Banken dennoch zu groß sein. Wenn Sie den Kredit nicht bedienen können, kann die Bank die Immobilie zwar bewerten. Der Aufwand ist groß und es gibt keine Sicherheit, dass die Bank ihr Geld inklusive der Zinsen zurückbekommt. Aus diesem Grund müssen Sie damit rechnen, dass Sie die Immobilie nicht beleihen können, wenn Sie kein Einkommen haben.
Nachbeleihung einer Immobilie
Die Nachbeleihung einer Immobilie ist eine gängige Methode, um weiteres Eigenkapital zu generieren. Diese zusätzlichen finanziellen Mittel können dann für unerwartete Mehrkosten, Sanierungen oder weiteren Immobilienkäufen verwendet werden. Wichtig für eine solche Vorgehensweise ist der Marktwert des Sicherungsobjektes. Denn Banken finanzieren eine Immobilie in der Regel nur bis maximal 120% des ermittelten Marktwertes. Finanzierungen darüber hinaus bedarf einer außerordentlich guten Kundenbonität.
Wie sich der Verkehrswert bzw. der Marktwert genau ermittelt, erfahren Sie im nächsten Blog – Beitrag.
Darüber hinaus steht Ihnen der Gutachter und Sachverständige Jens Wecke für eine individuelle Wertermittlung Ihrer Immobilie zur Verfügung.
Über den Autor:
Thomas Duscha ist seit 2008 im Bankensektor und Immobilienbereich tätig und einer der jüngsten professionellen Immobilieninvestoren Bernburgs.
Thomas verfügt durch eine langjährige Branchenzugehörigkeit und als privater Investor über einen weitreichenden Erfahrungsschatz, den er täglich für das erfolgreiche Investment seiner Kunden einsetzt.
