Die 2 Renditearten, die für Investoren interessant sind
Sie möchten wissen, welche Renditen Immobilien erwirtschaften sollten? Der in den Medien genannte Wert der Immobilienrendite liegt bei 3-6%. Aber welche Renditen gibt es denn überhaupt? Was sind die korrekten Definitionen der Renditearten? Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? Und welche Rendite ist für Sie als Investor interessant? Was wir Ihnen in diesem Beitrag leicht verständlich erklären, wird Sie mehr als überzeugen!
Renditearten – Definitionen und Berechnungsformeln
Mietrendite – So errechnen Sie den Ertragswert der vermieteten Immobilie
Sie möchten wissen, welchen Ertrag Ihre vermietete Immobilie Ihnen bringt? Das machen Sie mit der Berechnung der Mietrendite. Hier wird unterschieden in Netto-Mietrendite und Brutto-Mietrendite. Auf den Unterschied gehen wir im Folgenden noch genau ein. Die Berechnungsformeln der Mietrendite sehen Sie hier:
Netto-Mieteinnahmen p.a. ./. Kaufpreis einschließlich Nebenkosten * 100
Eigenkapitalrendite – Damit steigern Sie Ihre Rendite enorm
Möchten Sie die Wertsteigerung bzw. -senkung zu Ihrem eingesetzten Kapital berechnen? Diesen Wert erfahren Sie über die Berechnung der Eigenkapitalrendite. Im folgenden Artikel werden Sie wertvolle Informationen über diese Form der Renditeberechnung erhalten. Mit diesen können Sie Ihre Immobilienrendite auf 30-40% steigern! Glauben Sie nicht? Lesen Sie weiter!
Ertrag nach Steuern * 100 ./. gebundenes Eigenkapital
Gesamtkapitalrendite (Objektrendite) – So vergleichen Sie unterschiedliche Investitionsobjekte
Sie möchten Ihre unterschiedlichen Investitionsobjekte vergleichen? Dann müssen Sie die Gesamtkapitalrendite errechnen. Hier rechnen Sie so, als hätten Sie die Renditeimmobilie komplett aus eigenen Mitteln finanziert. Die Finanzierung wird bei der Berechnung der Gesamtkapitalrendite nicht berücksichtigt!
Jahresnettomiete ./. Gesamtkapital * 100
Im Zusammenhang mit der Immobilienrendite trifft man auch immer wieder auf den Begriff Leverage-Effekt bzw. Hebelwirkung. Der Leverage Effekt umschreibt, wie Sie durch Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite Ihrer Investition steigern. Das erreichen Sie allerdings nur, wenn Sie Ihr Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnehmen können, als Ihre Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.
Welche Renditearten sind für Sie als Immobilieninvestor interessant?
Jetzt fragen Sie sich, welche Renditeart für Sie als Investor wichtig ist? Ganz einfach: Wenn man über das Thema Immobilienrendite spricht, ist die Eigenkapitalrendite gemeint. Denn Sie hat nur zu interessieren, was haben Sie investiert und wieviel bekommen Sie am Ende raus! Uns interessieren also nur die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite. Lesen Sie weiter, dann erfahren Sie, warum das so ist!
Die Mietrenditen im Detail erklärt
Die „Klassische Immobilienrendite“: Brutto-Mietrendite bzw. Mietrendite 1
Die klassische Mietrendite ist üblicherweise die Brutto-Mietrendite oder auch genannt Mietrendite 1. Sie wird berechnet nach der Formel
Jährliche Netto-Miete ./. Kaufpreis * 100.
Sein Sie schlau – rechnen Sie genau: Mit der Netto-Mietrendite bzw. Mietrendite 2
Um zu erfahren, wie hoch Ihre tatsächliche Immobilienrendite ist, müssen Sie die Netto-Mietrendite ansetzen bzw. die Mietrendite 2. Hier lautet die Formel
Jährliche Netto-Miete – nicht umlagefähige Kosten (Kosten, die man nicht auf die Mieter umlegen kann) ./. Kaufpreis + aller Anschaffungs- und Herstellungskosten * 100.
Erklärung: Von der Nettomiete gehen noch Kosten herunter wie z. B. Instandhaltungskosten und Rücklagen, die Sie für Renovierungen bilden müssen bzw. Kosten für den WEG-Verwalter oder die Mietverwaltung. Und das Ganze teilen Sie dann nicht nur durch den Kaufpreis, sondern durch den Kaufpreis zuzüglich aller Kosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Finanzierungsgebühren, Renovierungskosten…).
Und wie können Sie diese Formel für sich nutzen?
Mit dieser Formel können SIe also die Rendite errechnen, die vergleichbar ist mit der Rendite von Wertpapieren. Nicht zu 100% vergleichbar, denn die Depotkosten oder Steuerberatungskosten bei Wertpapieren werden auch nicht extra kalkuliert.
Was ist das Tolle an der Berechnung einer Immobilienrendite bzw. an der Mietrendite?
Mit der Renditeberechnung können Sie ganz leicht den Cashflow einer Immobilie kalkulieren. Nehmen wir folgendes Beispiel:
Sie haben eine Netto-Miete von 5.000 Euro und somit eine Netto-Mietrendite von 5% (bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro). Wenn Sie nun wissen, dass 5% reinkommen, dann können Sie dagegen rechnen:
Einnahmen (5%) ./. Ausgaben für Zinsen (2%) ./. Vermögensbildung durch Tilgung (2%)
1% bleibt übrig. Zu berücksichtigen sind dann noch eventuelle Steuervorteile.
Die Vorteile der Mietrendite sind also:
1. Das schnelle Errechnen des Cashflows bzw. der Einnahmen-Ausgaben-Situation eeiner Immobilie
2. Die schnelle Einschätzung, ob der Kaufpreis einer Immobilie realistisch ist.
Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, dann sollte die Mietrendite auf keinen Fall unter 6% liegen. Das hängt natürlich auch davon ab, wie gefragt die Lage ist. In Großstädten sinken die Mietrenditen einfach ein bisschen, weil dort die Kaufpreise höher sind. Dagegen sollte eine Eigentumswohnung auf dem Land eine Immobilienrendite zwischen 8% und 12% haben. In Städten wie z. B. München wäre allerdings eine Mietrendite von 3% in der Innenstadt geradezu ein Glücksgriff. In Bernburg hingehen sind Mietrenditen zwischen 8% und 10% erstrebenswert.
Die Eigenkapitalrendite – Wie Sie Ihre Eigenkapitalrendite exorbitant steigern
Die Eigenkapitalrendite ist die Immobilienrendite, die Sie interessieren sollte. Das ist im Immobilienbereich die Rendite, die leider am meisten missverstanden wird.
Man kann zum Beispiel exakt die gleiche Immobilie mit einer Eigenkapitalrendite von 5-8% finanzieren, oder man macht es intelligent und hat dann eine Eigenkapitalrendite von 30 – 40% im Jahr. Sie denken jetzt sicher, das ist total unseriös. Es ist aber noch immer dieselbe Immobilie, nur das Thema Eigenkapitalrendite schlau angewandt.
Woher kommen die Renditen denn überhaupt?
Sie sind jetzt wahrscheinlich etwas verwirrt und können sich nicht vorstellen, wie das funktionieren soll? Um das Thema Eigenkapitalrendite zu verstehen, muss man sich zunächst einmal überlegen, woher die Renditen überhaupt kommen. Die Immobilienrendite ist ja der
jährliche Ertrag ./. eingesetztes Kapital *100.
Wenn wir jetzt einen utopisch hohen Ertrag machen, dann ist die Rendite natürlich unseriös. Wenn aber der Ertrag normal ist, jedoch das eingesetzte Kapital minimal, dann gibt es natürlich genauso hohe Renditen, die allerdings seriös sind.
Sie können also Ihre Eigenkapitalrendite über zwei Arten erhöhen:
• entweder erhöhen Sie den Ertrag
• oder Sie reduzieren das eingesetzte Kapital.
Beispiel
Kaufpreis: 100.000 Euro
Netto-Miete : 5.000 Euro
Investition: 10.000 Euro
Netto-Mietertrag (Kaltmiete): 4,5% nach Abzug der weiteren Kosten, sowie einer Wertsteigerung durch z.B. erhöhte Nachfrage von 3%. Dann wäre das eine Gesamtrendite von 7,5%.
Wie können Sie jetzt die Rendite so wahnsinnig erhöhen?
Bezahlen Sie die Schuldzinsen und die Rückzahlung durch die Mieteinnahmen und tragen nur die Nebenkosten, also die 10.000 EUR an Eigenkapital, dann gehören zu Ihrem Gewinn die 2% Tilgung. Denn es handelt sich hierbei um Rückzahlung und Vermögensmehrung zuzüglich 3 Prozent Wertzuwachs.
Sie haben also einen Ertrag von 5.000 Euro. Diesen teilen Sie durch das eingesetzte Kapital von 10.000 Euro und kommen auf eine Rendite von 50%. Die gleiche Immobilie, die gleichen Mieteinnahmen, aber nur ein Zehntel des eingesetzten Kapitals. Und dadurch kommen Sie auf eine Eigenkapitalrendite von 50% – und zwar JEDES JAHR! Und das obwohl die Mietrendite nur 5% beträgt!
Fazit
Zum Vermögensaufbau sollten SIe Immobilien zusammen mit wenig Eigenkapital und maximal hohen Darlehen, die sich selber abzahlen, benutzen.
Rufen Sie uns an und lassen Sie uns gemeinsam an Ihrem Immobilieninvestment arbeiten und somit Ihre Renditen noch weiter steigern!
Über den Autor:
Thomas Duscha ist seit 2008 im Bankensektor und Immobilienbereich tätig und einer der jüngsten professionellen Immobilieninvestoren Bernburgs.
Thomas verfügt durch eine langjährige Branchenzugehörigkeit und als privater Investor über einen weitreichenden Erfahrungsschatz, den er täglich für das erfolgreiche Investment seiner Kunden einsetzt.
