Wie Sie Baufinanzierungszinsen im Vergleich richtig beurteilen

Wenn Sie nach einer Immobilienfinanzierung suchen, ist ein Hypothekenzinsvergleich fast schon Standard. Aber wissen Sie auch, worauf Sie achten müssen, wie Sie die Hypothekenzinsen im Vergleich richtig beurteilen und den passenden Kredit finden? Oftmals werden „Äpfel mit Birnen verglichen“, sodass Sie im nach hinein doch mehr bezahlen als gedacht. Wir haben nachfolgend die wichtigsten Tipps für Sie zusammengefasst.

Darlehenszinsen im Vergleich: Eckdaten müssen zwingend identisch sein

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren wollen, definieren Sie idealerweise zu Beginn:

• Ihren Finanzierungsrahmen
• die Höhe des Eigenkapitals
• Ihre monatliche Belastungsgrenze

Warum? Damit die Baufinanzierungszinsen im Vergleich aussagekräftig bleiben, müssen die Basisdaten identisch sein. So macht es beispielsweise einen erheblichen Unterschied, ob Sie eine Wohnung mit oder ohne Eigenkapital kaufen.

Was ist zu beachten?

Sie haben verschiedene Kreditangebote von Banken vorliegen oder Ihre Daten in ein Vergleichsportal eingegeben? Achten Sie nun auf den Effektivzins und Sonderregelungen, wenn Sie die Hypothekenzinsen im Vergleich betrachten.
Der Effektivzins umfasst, anders als der Sollzins, bereits den vereinbarten Zinssatz sowie anfallende Kosten für den Kredit. Er verdeutlicht damit besser, wie hoch die Gesamtbelastung für Sie als Kreditnehmer ist als der Sollzins. Wie hoch der effektive Jahreszins ist, hängt zum einen vom aktuellen Leitzins der Europäischen Zentralbank und zum anderen von persönlichen Bedingungen wie dem Nettoeinkommen und der gewählten Kreditlaufzeit ab.
Achten Sie nicht nur auf die Hypothekenzinsen beim Vergleich, sondern schauen Sie sich ebenso die Sonderregelungen der Banken an. Diese umfassen meist Regelungen zu Sondertilgungen, Vorfälligkeitsentschädigungen und weiteren Zusatzleistungen der Bank. Da diese Bedingungen von Bank zu Bank unterschiedlich sind, sollten Sie bei einem Vergleich jedes potenziell passende Kreditangebot genau prüfen.

Sinnvoll kann beispielsweise sein, eine lange Zinsbindungsdauer (z.B. 20 Jahre und länger) zu wählen, um vom aktuell niedrigen Zinsniveau zu profitieren oder eine vergleichsweise hohe Anfangstilgung zu wählen. Zwar ist damit die monatliche Belastung höher, in der Summe zahlen Sie jedoch weniger Zinsen, weil Sie das Darlehen schneller abbezahlen.
Um die individuell passenden Bedingungen bestimmen zu können, empfiehlt sich die bereits erwähnte Vorbereitung unterschiedlicher Szenarien, die wir gemeinsam einfach durchspielen können.

Besonderheiten bei Kapitalanlagefinanzierungen

Obwohl Sie als Vermieter die Finanzierungskosten Ihrer Mietimmobilien von den Steuern absetzen können, lohnt es sich einen Vergleich für die Immobilienfinanzierung anzustellen.

Die wichtigsten Eckpunkte beim Vergleich der Immobilienfinanzierung

Theoretisch könnte Ihnen als Vermieter die Höhe der Finanzierungszinsen für den Immobilienkredit gleichgültig sein, da Sie die Kosten über die Absetzung als Werbungskosten von den Steuern zurückerstatten können. Aber natürlich will man die für sich selber beste Immobilienfinanzierung finden und vergleicht daher verschiedene Angebote. Ein Vergleich der Angebote zur Immobilienfinanzierung lediglich anhand der Effektivzinsen wäre fatal, denn unter Umständen können Sie mit günstiger Sondertilgung und einer höheren Tilgungsrate die gesamte Finanzierungsbelastung reduzieren. Am besten vergleichen Sie verschiedene Angebote anhand der Finanzierungssumme, der Tilgungsrate, den Sondertilgungskonditionen sowie der gewünschten Zinsbindungsfrist

Sofern diese Eckpunkte bei allen Angeboten identisch sind, gelingt ein fairer Vergleich der Immobilienfinanzierung – genauer gesagt ein Vergleich des Effektivzinssatzes und der Restschuld, die nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt.

Vergleich der Immobilienfinanzierung: Weitere Tipps für die passende Immobilienfinanzierung

In Zeiten niedriger Zinsen wählen Sie eine möglichst hohe Sollzinsbindung von 15, 20 oder sogar mehr Jahren. Sie zahlen so zwar insgesamt mehr Zinsen an die Bank, dafür gewinnen Sie Planungssicherheit und schützen sich vor einem stark steigenden Zinsniveau. Zudem haben Sie stets die Möglichkeit, nach 10 Jahren das Darlehen umzuschulden.

Wenn Sie beim Vergleich der Immobilienfinanzierung eine Immobilien Vollfinanzierung in Erwägung ziehen, sollten Sie die meist höheren Zinsen berücksichtigen. Je weniger Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso höher ist das Risiko für die Bank, was sich in höhere Zinsen niederschlagen kann.

Fazit: Nicht das erstbeste Angebot wählen

Auf der Suche nach einem Hypothekendarlehen ist ein Zinsvergleich nicht ausreichend. Schauen Sie zunächst auf

• den Effektivzinsen,
• die Regelungen zu Sondertilgungen
• und Zusatzleistungen.

Anschließend können Sie einen neuen Vergleich starten und beispielsweise die Laufzeit oder Anfangstilgung verändern, um zu sehen, welche Konditionen – im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten – „günstiger“ sind. Achten Sie dabei unbedingt auf die Gesamtbelastung am Ende der Finanzierung. Sollten Sie Fördermittel beantragen können, beispielsweise für einen barrierefreien Umbau, berücksichtigen Sie diese ebenfalls in Ihrer Planung.

Sie möchten eine persönliche Beratung? Dann können Sie mich gerne kontaktieren.

Über den Autor:

Thomas Duscha ist seit 2008 im Bankensektor und Immobilienbereich tätig und einer der jüngsten professionellen Immobilieninvestoren Bernburgs.
Thomas verfügt durch eine langjährige Branchenzugehörigkeit und als privater Investor über einen weitreichenden Erfahrungsschatz, den er täglich für das erfolgreiche Investment seiner Kunden einsetzt.

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